ムニ・ゴルフ・オポチュニティ

クライアントであるFSB Capital Holdings LLPは、不動産に特化したプライベートエクイティファームであり、中長期的な時間軸での物件開発・運営に豊富な経験を持っています。最近、FSB Capitalのディールオリジネーションチームは、カリフォルニア州サンディエゴ市が市営ゴルフ物件の一つ、サンディエゴ中心部近くに位置するバルボアパーク・ゴルフコースの売却を検討していることを把握しました。FSB Capitalは、当該資産の価値評価、取得した場合の潜在的な成長戦略の検討、およびサンディエゴ市との取引を進めるべきか否かについての最終的な提言を行うよう、私たちに依頼しました。

FSB Capitalはサンディエゴ中心部にある市営ゴルフコースの取得を検討しています。候補者はゴルフオペレーションのボトムアップ型売上高モデルを構築し、キャッシュフローを割り引いて事業価値を算出した上で、土地価値のマルチプルと比較し、取得を進めるべきか否かについて最終的な提言を行う必要があります。

主要なインサイト：

1. 売上高モデリングでは、価格設定（平日／週末、ピーク時／オフピーク時、トワイライト料金）と稼働能力（1時間あたりのティータイム数、営業時間、年間稼働週数）を分解する必要があります。
2. 優秀な候補者は、既存の料金体系が複雑すぎることを認識し、平均グリーンフィーおよびカートフィーについて合理的な仮説を置くことでシンプル化します。
3. 都市中心部の土地価値はオペレーション上の事業価値を大幅に上回る可能性があり、再開発ポテンシャル（ホテル、住宅、商業施設）の分析が求められます。
4. 複数の価値評価アプローチ（オペレーションのDCF、土地価値のマルチプル、比較事例）を組み合わせて仮説を検証し、取引の魅力度を判断する必要があります。